상속받은 부동산, 언제 팔아야 양도소득세 폭탄 피할까?

(2025년 최신판: 매도 타이밍별 절세 전략)

상속세 신고를 무사히 마쳤다고 안심하긴 이릅니다. 진짜 세금 문제는 상속받은 부동산을 '처분'할 때 시작될 수 있습니다. 바로 '양도소득세'입니다.

언제 파느냐, 즉 매도 타이밍을 어떻게 잡느냐에 따라 내야 할 양도세가 '0원'이 될 수도, 수억 원의 '세금 폭탄'이 될 수도 있습니다. 이 글에서는 상속 부동산 매도 시 반드시 알아야 할 3가지 핵심 전략을 알려드립니다.

전략 1: '취득가액'을制圧하라! - 절세의 가장 큰 비밀

양도소득세는 양도차익(판 가격 - 산 가격)에 대해 과세됩니다. 여기서 상속받은 부동산의 '산 가격', 즉 '취득가액'을 얼마로 인정받느냐가 절세의 90%를 결정합니다.

부모님이 수십 년 전 1억 원에 산 아파트라도, 상속 시점의 시가가 15억 원이라면 상속인의 취득가액은 15억 원이 됩니다. 즉, 15억 원에 팔면 양도차익이 '0원'이 되는 것입니다.

여기서 핵심은 '상속세 신고 시 이 시가를 얼마로 신고했는가'입니다.

기준시가(공시가격)로 낮게 신고한 경우: 당장의 상속세는 줄일 수 있지만, 취득가액이 낮게 잡혀 나중에 팔 때 양도세 폭탄을 맞습니다.
감정평가액 등 시가로 높게 신고한 경우: 상속세는 조금 더 낼 수 있지만(물론 공제 한도 내라면 0원), 취득가액이 높게 잡혀 미래의 양도세를 획기적으로 줄일 수 있습니다.

👉 결론: 상속세가 공제 한도(예: 10억) 내에서 해결된다면, 감정평가를 받아 취득가액을 최대한 높게 신고해두는 것이 미래를 위한 최고의 절세 전략입니다.

만약 상속받은 부동산을 빨리 처분해야 하는 상황이라면, '6개월'이라는 시간을 기억하십시오. 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있는 최고의 골든타임입니다.

상속세법에서는 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액을 '시가'로 봅니다. 예를 들어, 1월 1일에 상속이 개시되고 5월 1일에 해당 부동산을 20억 원에 팔았다면, 이 20억 원이 상속 당시의 시가이자 취득가액으로 인정됩니다.

양도가액(판 가격) 20억 원 - 취득가액(산 가격) 20억 원 = 양도차익 0원

결과적으로 납부할 양도소득세는 '0원'이 됩니다. (단, 상속세는 20억 원을 기준으로 계산됩니다.) 상속받은 부동산의 가치 상승을 기대하기 어렵거나 급히 현금화해야 할 때 가장 강력한 절세 방법입니다.

가장 복잡하고 많은 분들이 실수하는 부분입니다. 원래 집이 한 채 있었는데 상속으로 2주택자가 된 경우, 어떤 집을 언제 파느냐에 따라 세금이 완전히 달라집니다.

상속으로 2주택자가 된 경우, 상속받기 전부터 보유하고 있던 '일반주택'을 먼저 양도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 상속주택은 주택 수에 포함되지 않는 것으로 보기 때문입니다. (단, 일반주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 함)

상속주택을 먼저 팔면 원칙적으로 2주택자로서 양도세가 과세됩니다. 하지만 예외가 있습니다.

공동상속주택의 소수지분자: 형제들과 공동으로 상속받았고 내 지분이 가장 크지 않다면, 그 상속주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. 이 경우 일반주택을 팔든 상속주택을 팔든 비과세 적용에 유리합니다.
5년 이내 양도: 피상속인(고인)과 상속인이 상속 개시 당시 동일 세대원이었던 경우, 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세(12억 원까지)를 적용받을 수 있습니다. (보유/거주기간은 피상속인의 기간과 합산)

급히 현금화 필요, 시세 상승 기대 ↓: 상속개시일로부터 6개월 이내에 매도하여 양도세를 '0원'으로 만드세요.
상속세 부담 적고, 향후 양도 계획 O: 상속세 신고 시 감정평가를 받아 취득가액을 최대한 높여두고, 나중에 여유 있게 매도하세요.
기존에 집이 있는 2주택자: 반드시 상속받기 전부터 살던 '일반주택'을 먼저 매도하는 것을 제1원칙으로 삼으세요.

상속 부동산의 양도세는 상속세 신고 단계부터 설계해야 하는 복잡한 문제입니다. 매도 계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 세무 전문가와 상담하여 최선의 전략을 찾으시길 바랍니다.